Что нужно обязательно знать при работе с агентствами недвижимости

Каждый человек сталкивается в своей жизни с проблемой приобретения и продажи квартиры или иной недвижимости. В настоящее время современный рынок комнат, квартир, домов заполнен различными агентствами Калининграда. Ища интересующий объект, человек, обязательно столкнется с риелторами. Для того чтобы процесс по поиску и покупке недвижимости в Калининграде был наиболее продуктивным, предлагаем настоящую статью. В ней речь пойдет о законодательстве регулирующим данные отношения, основных положениях, которые необходимо обязательно учесть в договоре оказания услуг и о правах и обязанностях, как агентства, так и заказчика.

План:

1.Нормативно-правовые акты, регулирующие правоотношения между агентствами недвижимости и клиентами;

2 Объем оказываемых услуг в Договоре имеет значение;

3 Услуги оказаны надлежащем образом или о сроках и качестве;

3.1 Сроки оказания услуги;

3.2 Качество предоставленных услуг;

Заключение;

1. Нормативно-правовые акты, регулирующие правоотношения между агентствами недвижимости и клиентами;

Отношения между агентством недвижимости (далее агентство или риелторы) и заказчиком (потребителем) регулируются Гражданским кодексом РФ (Далее ГК РФ), Законом РФ «О защите прав потребителей» и Договором на оказание услуг.

В связи с тем, что Договор заключаемый между заказчиком и риелтором относиться к категории смешанных договоров, то круг статей ГК РФ регулирующих правоотношения будет широким. К ним относиться такие гражданско-правовые договора, как договор комиссии (Глава 51 ГК РФ), поручения (Глава 49 ГК РФ), агентирования (Глава 52), возмездного оказания услуг (Глава 39 ГК РФ).

Позиция Верховного Суда РФ по применению Закона РФ «О защите прав потребителей» однозначна, к договорам об оказании посреднических услугах применяется законодательство о защите прав потребителей, даже если договор не содержит условие об оплате (речь идет о собственниках, которые продают свою недвижимость через агентство и заключили Договор на оказание услуг по продаже своей квартиры – эксклюзивные договора. Как правило, собственники не оплачивают комиссию риелторов, это бремя по сложившейся практике лежит на покупателях). Источник: Обзор Верховного Суда РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел. Утвержденный Президиума ВС РФ от 1 февраля 2012 года. Идея применения Закона РФ «О защите прав потребителей» поддерживается также сложившейся судебной практики. Источник: Определения Московского городского суда от 30.08.2011 по делу N 33-27119, от 26.10.2011 по делу N 33-34617, Санкт-Петербургского городского суда от 14.04.2011 N 33-5321 и другие.

Как было сказано выше отношения между риелтором и потребителем регулируются гражданско – правовым законодательством. Одним из основных принципов которого, является диспозитивность, другими словами государство предоставляет возможность регулирования взаимоотношений самим участникам с некоторыми исключениями (императивные нормы). Поэтому основную роль во взаимоотношениях между риелтором и потребителем играет Договор на оказание услуг. Договор об оказании риелторских услуг играет все большую роль в том числе и в связи с нерегулируемостью в Российском законодательстве данных взаимоотношений. В этом свете был разработан проект Федерального Закона «О риелторской деятельности в РФ», который должен полно и четко регламентировать взаимоотношения участников рынка недвижимости, однако закон еще не вступил в законную силу, поэтому далее о нем речь не пойдет.

2 Объем оказываемых услуг в Договоре имеет значение.

Существенным моментом в договоре является пункт: «Обязанности агентства». Если в последующем потребитель захочет вернуть уплаченную сумму, то в суде ему в первую очередь придется доказывать, что услуга не была оказана и ссылаться на пункт договора «обязанности агентства». При этом потребитель будет исходить из обстоятельств: 1.Была ли оказана услуга или нет; 2.Если была оказана, то каков ее объем по отношению к пункту договора: «Обязанности агентства» и сложившейся деловой практики.

Клиент имеет право на возврат уплаченного гонорара, если риелтором не была оказана услуга. В случае, если услуга была не оказана по причинам независящим от риелторов, то клиент оплачивает риелтору фактически понесенные им расходы. (п.3.ст.781 ГК РФ). Например, риелтор подготовил полный пакет документов для покупателя, но в последний момент продавец отказался продавать квартиру. В данном случае, покупатель должен оплатить агентству фактически понесенные им затраты. В этом случае спор будут идти только о сумме фактически понесенных затрат. Если же вина неисполнения риелторского договора лежит на клиенте, то услуги подлежат оплате в полном объеме.

Подтверждением оказанной услуги, безусловно, может служить акт выполненных работ, который подписывает клиент. Однако судебная практика в данном случае встала на сторону риелторов, указав, что если договором не предусмотрен акт выполненных работ, то он не обязателен. Другими словами просто сослаться на отсутствие акта в суде не получиться. Таким образом из средств доказывания о не проделанной работе могут служит свидетельские показания, документы и объяснения сторон.

3 Услуги оказаны надлежащем образом или о сроках и качестве.

3.1 Сроки оказания услуги

Определение качественности оказанных услуг представляется наиболее проблематичным. В этой связи срок исполнения обязательств должником, как один из критериев качественности, является наиболее простым.

В предыдущей части был рассмотрен объем действий, которые должен совершить риелтор. В том случае если данные действия будут совершены не вовремя, то это может грозить гражданско – правовыми санкциями должнику. Однако ни в ГК РФ, ни в Законе РФ «О защите прав потребителей» не обозначены точные сроки исполнения подобного рода обязательств. Законодатель ссылается на общие положения ст.314 ГК РФ в которой предписывается должнику исполнить обязательства в обозначенный день или в любой день обозначенного периода. То же самое говориться и в ст.ст. 27, 28 Закона РФ «О защите прав потребителей». Таким образом, законодатель предоставляет участникам самим определить время исполнения обязательств. С другой стороны, если стороны не обговорили в договоре срок исполнения в силу вступает принцип разумности. Как показывает сложившиеся судебная практика, суды принимают за основу во внимание средние показатели выполнения той или иной услуги.

Московский областной суд в Определении от 17 июня 2010 года по делу №33-11904 удовлетворил исковые требования гр.Л. о расторжении договора на оказание риелторских услуг к ООО «» и взыскании уплаченной денежной суммы, неустойки на основании того, что ответчик нарушил срок исполнения договора. В определении суд указал, «что ответчиком нарушены сроки исполнения обязательств по договору, доказательств уважительности причин нарушения срока или отсутствие его вины в нарушении срока, ответчиком суду не представлено».

3.2 Качество предоставленных услуг.

Согласно ст.4 Закона РФ «О защите прав потребителей», исполнитель обязан оказать услугу, качество которой соответствует договору или соответствует требованиям, обычно предъявляемым к подобного рода услугам. Таким образом, определение качественности оказанных услуг будет напрямую зависеть от особенностей предмета договора и от тех условий, которые будут прописаны в договоре.

Поэтому необходимо подробно прописывать в договоре характеристики нужного объекта: район, этажность, площадь и иные условия. В таком случае существенным недостатком оказанных услуг будет считаться помещение, не соответствующее предъявленным требованиям, при условии, если клиент при этом не подписал акт – приемки оказанных услуг и отсутствия взаимных претензий.

Интересно, но если подобного рода условия не будут прописаны в договоре и клиенту подыщут ветхое жилье, то услуга будет считаться оказанной. То же самое можно сказать и о том случае если будет приобретена проблемная квартира, соответственно никаких последствий для риелторов это не возникнет, (кроме как ущерба для деловой репутации), так как агентство всегда может сослаться на «информационность услуг».

Так, например жительница Калининграда приобрела квартиру через одно из агентств нашего города. Агент взял из ЖЭКа копию финансово – лицевого счета, по которому бывший собственник не имел никаких долгов за коммунальные услуги. Однако после сделки, новые собственники обнаружили, что в «Водоканале» за квартирой числиться долг в размере 110 000 рублей, который «Водоканал» переписал на новых собственников.

Другим примером важности подробного описания условий договора, может служить Определение Рязанского Областного суда от 24 ноября 2010 года №33 – 2002. В настоящем определении суд отказал в удовлетворении требований потребителя о возврате уплаченного гонорара по тем основаниям, что риелтор выполнил все прописанные в соглашении обязательства точно в назначенный срок, а прописаны были лишь обязанности по размещению рекламы в газетах и интернет ресурсах.

Другим показателем качества может служить отсутствие проблем при оформлении сделки через Управление. Например, если Управление приостановило сделку по той причине, что в договоре отсутствовали существенные условия или был не правильно указан объект недвижимости (примеры из практики в городе Калининграда), то это можно расценивать как оказание ненадлежащих услуг. Однако по оказанию устных юридических консультаций будет сложнее доказать не качественность.

Заключение.

Из выше сказанного следует сделать вывод о том, что особую роль при работе с риелторами следует уделить именно договору, так как в случае неисполнения своих услуг, потребитель будет апеллировать именно к положениям договора. Так следует обратить внимание, за что именно оплачивается денежная сумма, в каких случаях возможен возврат гонорара и определить, критерии выполнения работы, по которым можно будет судить о качественности предоставленной услуги. При этом следует учитывать, что соглашения составленные самими агентствами учитывают интересы только их, но никак не клиентов. Поэтому следует занять активную позицию и самостоятельно прописать все необходимые условия.

Услуги юриста: