Главная » Вопрос-ответ » Земельное право » Купля-продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения

Купля-продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения

В нашу организацию обратился гражданин Литвы по вопросу о проверки юридической безопасности сделки по купли-продажи земельного участка. Благодаря проверке документов, фактических обстоятельств дела, а также соответствия подобного рода сделки Российскому законодательству, гражданину удалось избежать потери крупной суммы денег. Ниже мы публикуем небольшую часть юридического заключения.

ФИО, в связи с Вашим обращением по вопросу о возможности проведения сделки купли-продажи между Вашей супругой и ФИО земельного участка расположенного по адресу: Калининградская область, Светлогорский городской округ(адрес) сообщаем следующее.

Вами были предоставлены следующие документы: Копия свидетельства о государственной регистрации права, проект предварительного договора купли-продажи, копия кадастрового плана земельного участка.

Из выше представленных документов, а также на основании устного интервьюирования были установлены следующие фактические обстоятельства по делу.

Субъектный состав сделки: С Вашей стороны физическое лицо, либо гражданин РФ, либо гражданин иностранного государства, с другой стороны как указано в проекте предварительного договора ФИО (также обозначенная как физическое лицо).

Предмет договора: одна сторона (продавец) в будущем обязуется передать в собственность другой стороне (покупатель) земельный участок общей площадью 56000.0 кв.м, расположенный по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, (адрес), кадастровый номер:  39:05:

Правоустанавливающий документ: Постановление Главы администрации Зеленоградского района Калининградской области № от 1995 г. «О предоставлении земельного участка в собственность и в пользование для организации крестьянского хозяйства ФИО., проживающей по адресу: г.Калининград».

Для урегулирования данных отношений следует руководствоваться следующими нормативно – правовыми актами:

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011)
  2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012)
  3. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.01.2012)
  4. Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 28.12.2010) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»
  5. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011)

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. При этом допускается создание фермерского хозяйства одним гражданином. К предпринимательской деятельности фермерского хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, по общему правилу применяются нормы гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Все это означает, что ведение крестьянского (фермерского) хозяйства является предпринимательской деятельностью. Гражданин, который имеет в собственности земельный участок с разрешенным использованием «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», обязан зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель — глава крестьянского (фермерского) хозяйства.

Таким образом, для того чтобы совершить настоящую сделку Вам необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в установленном законом порядке. Более того обращаю Ваше внимание, что гражданин иностранного государства не может владеть на праве собственности землей сельскохозяйственного назначения.

По вопросу распоряжения имущества крестьянско-фермерского хозяйства следует сказать следующее.

В соответствии со ст.8 Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 28.12.2010) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Порядок распоряжения имуществом фермерского хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 настоящего Федерального закона.

Распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства.

Также следует сказать, что возможность распоряжения по соглашению между членами хозяйства в целом корреспондирует с правилами ГК РФ о распоряжении имуществом, находящимся в общей совместной либо долевой собственности. Так, согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ «распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников».

Однако в п. 3 ст. 253 ГК РФ содержится правило, о том, что сделки по распоряжению общим имуществом вправе совершать каждый из участников совместной собственности. В отличие от этого, согласно п. 2 ст. 8 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, как уже было отмечено, сделки по распоряжению имуществом фермерского хозяйства совершает его глава.

Все выше сказанное может стать причиной возникновения спорного правоотношения.

На основании ст.8 Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2011), ри продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч.2 ст.8 упомянутого выше Закона, Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Из выше сказанного следует, что Администрация Зеленоградского района Калининградской области имеет преимущественное право покупки земельного участка указанного в предмете договора и в случае проведения через Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области может быть оспорено в судебном порядке, так как такая сделка ничтожна.

Также считаю необходимым сообщить, что в разделе информации в Публичной кадастровой карте http://maps.rosreestr.ru указаны следующие данные на земельный участок. Статус – ранее уточненный, категория земли сельскохозяйственного назначения, код , форма собственности – нет данных, сведения о границах объекта отсутствует, план земельного участка также отсутствует.

Из выше сказанного следует, что объект продажи не установлен. Сделка может быть приостановлена в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.

Следует также обратить внимание на такие показатели как, возраст, семейное положение, психологическое состояние продавца. (Заверение договора у нотариуса, согласие других членов семьи и так далее.)

Подпишитесь на рассылку нашего проекта, и получайте свежую подборку статей прямо себе на Email

    Услуги юриста:

Звоните: 8 (4012) 764547, +79216176835
Группа вконтакте:http://vk.com/club26381804
Skype: lawgazeta39.ru
ICQ: 347097204
Похожие статьи:
Автор статьи:

Кузнецов Иван

Юрист
Контактный телефон: 764547, +79216176835.
Электронная почта: ivan3712@mail.ru.