Раздел 4: Решение проблемы ипотечного кредитования в стадии судебного взыскания путем оспаривания размера начальной продажной цены предмета залога и уменьшения начисленной неустойки.

Итак, Вы получили судебную повестку в суд по иску банка о взыскании задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество. Если Вы воспользовались нашим советом об изменении договорной подсудности на территориальную, то у Вас есть шанс облегчить свое положение по погашению долга банку. По ипотечным кредитам, как правило, договорная подсудность в кредитном договоре определена по месту нахождения филиала банка, выдавшего кредит или по месту нахождения залога, что для заемщика в прочем неплохо, так как заемщик, как правило живет в квартире, приобретенной на кредитные средства, а филиал банка находится в том же городе или ближайшем населенном пункте,  где расположена заложенная квартира.

Оценка залога- квартиры, дома, приобретенных на кредитные средства, делается оценочной компанией, аккредитованной банком, при выдачи кредита. Цена залога указывается в кредитном договоре, а также в закладной банка, которая регистрируется в УФРС. Рыночная стоимость недвижимости со временем меняется, не будем вникать в рыночные отношения, но стоимость недвижимости может как возрастать, так и уменьшаться. В период с 2005 по 2007 годы рыночная стоимость недвижимости в регионе стабильно росла ежемесячно, это было время роста ипотечного кредитования. Но в период с 2008 года по настоящее время при экономическом кризисе, спрос на недвижимость упал, ипотечное кредитование фактически рухнуло и цены на недвижимость сначала остановились, а затем стали медленно опускаться. Таким образом, цена залога, определенная на момент приобретения недвижимости по ипотечному кредиту, не соответствует реальным рыночным ценам недвижимости на момент наступления дефолта заемщика.

При подачи иска банком, перед ним стоит задача определить новую оценку залога, с тем, чтобы обосновать в своих исковых требованиях сумму начальной продажной цены заложенной недвижимости при ее реализации на публичных торгах.  В таких случаях банк опять обращается к оценочным компаниям, аккредитованных банком, проводит оценку заложенной недвижимости. Может получиться так, что новая оценка недвижимости будет несколько занижена, не будем вникать по какой причине: умышленно или из-за халатности оценщика. Что может повлечь за собой такая ситуация, если пустить этот процесс на усмотрение банка? Суд определит своим решением размер начальной продажной цены, указанной в исковых требованиях банка. В ходе исполнительного производства будут назначены публичные торги, первые торги  будут проводиться по цене, установленной судом. Если цена залога меньше суммы задолженности, то при состоявшихся торгах, с долга заемщика будет списана цена реализованной недвижимости, а остаток долга еще останется за заемщиком. Если первые торги не состоятся в виду отсутствия заявок, по судебный пристав- исполнитель своим постановлением снизит цену недвижимости на 15% от первоначальной цены. То есть разница между ценой залога и суммой задолженности возрастет еще более, что при состоявшихся повторных торгах может привести к увеличению остатка долга заемщика перед банком. Если и повторные торги не состоялись по причине отсутствия заявок, по судебный пристав- исполнитель предложит взять нереализованную недвижимость в собственность банку. Банк, естественно, согласится взять недвижимость на свой баланс, так как в противном случае, нереализованная недвижимость возвращается должнику. Тогда банк будет вынужден аннулировать свою закладную на недвижимость, договор залога теряет свою юридическую силу, кредит теряет свое обеспечение в виде залога, а должник в УФРС снимает обременение с недвижимости в виде ипотеки в силу закона. При взятии недвижимости на свой баланс банком цена недвижимости снижается постановлением судебного пристава- исполнителем на 25% от первоначальной.

Таким образом, остаток долга заемщика перед банком еще более возрастает. То есть получается такая картина, Вы платили в первые годы по кредиту платежи, основная часть которых шла на погашение процентов за пользование кредитом (такой порядок аннуитетных платежей), и лишь небольшая часть платежа шла на погашение основного долга. А после того, как банк возьмет недвижимость в свою собственность в счет погашения суммы задолженности, Вы еще остаетесь должны банку определенную часть долга. Поверьте, это реальная практика, если заемщик не отстаивает свои интересы в суде. Что можно предпринять в такой ситуации? Необходимо в ходе судебного процесса по иску о взыскании задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество, представить суду свою оценку недвижимости, сделанную независимой оценочной компанией. Такая оценка стоит относительно недорого по отношению к сумме долга, которую Вы должны по ипотеке банку (оценка квартиры стоит примерно около 5 000 руб.). Если цена недвижимости по Вашей оценке больше цены недвижимости, заявленной в исковых требованиях банка, то Вы уменьшаете тем самым остаток своего долга перед банком, а может быть и сводите его к нулю. Чтобы отстоять свои интересы в суде, лучше, конечно, обратиться к юристам. При таких расхождениях в ценах на недвижимость, суд может сам назначить товароведческую экспертизу, провести оценку на основании своего определения в третьей оценочной компании, а затем при условии состязательности сторон в деле, принять в решении какую-то одну из трех оценок. Вот здесь и необходимы услуги юриста.

Далее, при наличии просроченной задолженности банк по условиям кредитного договора начинается начислять пеню (неустойку) за каждый день просрочки от суммы просроченного долга, причем сумма просроченного долга ежемесячно растет в связи с тем, что неуплаченная часть платежей по погашению процентов за пользование кредитом и предназначенная для погашения основного долга перечисляется банком на счета просроченной задолженности. Таким образом, на момент подачи банком иска о взыскании задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество в суд, размер пени (неустойки) может быть соразмерен ежемесячному платежу или быть намного больше. В соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. К сожалению, редко кто использует положения указанной статьи ГК РФ при защите своих интересов в суде без юриста. Тем не менее, суд может существенно снизить неустойку, начисленную банком, все зависит от конкретных обстоятельств и степени подготовки стороны ответчика к судебному заседанию.

Кроме того, по всем кредитным продуктам в суде можно оспорить начисление банком комиссий за получение кредита, ведение ссудного счета, за досрочное погашение кредита, что позволит уменьшить Ваш долг перед банком. Какие необходимо провести мероприятия на досудебной стадии, я уже освещал в предыдущем разделе. При этом следует отметить, что при наличии иска банка о взыскании задолженности, оспорить начисление указанных комиссий можно непосредственно в ходе судебного процесса в качестве ответчика, так и самостоятельно подать иск в отношении банка о признании незаконными начислений указанных комиссий в качестве истца, тогда банк будет участвовать в деле в качестве ответчика.

В следующем разделе поговорим о ситуации, которая может возникнуть по договорам, предусматривающих страхование жизни, здоровья, трудоспособности заемщиков. Оставайтесь на нашем сайте и Вы будете знать, как поступать в тех или иных ситуациях.

Услуги юриста:

Автор статьи: Павел Матвейчев Юрист Контактный телефон: +79118576047. Электронная почта: matvejchev@lawgazeta39.ru.